土地探しのお手伝い

 
良い家づくりをするために設計事務所にとって欠くことが出来ないのは『良い施工会社』と『良い不動産屋さん』との共働です。今回は『良い不動産屋さん』との共働についてお話したいと思います。
 
設計事務所に家づくりを依頼しようと土地探しを始めたのに、いろいろ探しているうちに建築条件付きの土地を購入することになったり、不動産屋さんと提携しているメーカーで家を建てることになったり、マンションを購入することにしたり・・・よく検討した結果であれば良いのですが、いつの間にか『それで良いか・・・』となってしまうのはちょっと残念な事だと思います。
誤解を恐れずに言いますが、一部の不動産屋さんにとって設計事務所に家を建ててもらいたいお客さんは『儲けの少ない』お客さんでもあります。どういうことか説明します。
 
例えば、家づくり資金の総額を3000万円で考えているとします。
 
＜一部の不動産屋さんの場合＞
　⇒ 家は提携している工事費の安いメーカーに依頼(例えば30坪で1500万円)
　⇒ 土地代を算出(3000万円－1500万円＝1500万円)
　⇒ 不動産屋さんの仲介手数料は1500万円×3％＋6万円＝51万円＋消費税
 
＜当事務所の場合＞
　資金総額から『建物の質』と『土地代』のバランスを考えます。
　⇒ 建て主さんの意向に沿える建築費を想定(例えば30坪で2000万円)
　⇒ 土地代を算出(3000万円－2000万円＝1000万円)
　⇒ 不動産屋さんの仲介手数料は１０００万円×３％＋6万円＝36万円＋消費税
 
あくまで例えではありますが、住まいにかけられる費用に500万円の差ができました。この部分は仕上げ材料や設備の仕様に関係してきます。耐久性能向上のためのひと手間も、ちょっと割高なものなのです・・・。
不動産屋さんの手数料にも15万円の差が出ました。更に不動産屋さんにはメーカーからの紹介料が入ります。紹介料は建て主さんが支払った工事費から捻出されます。
場合によってはさらに多くの手数料が期待できるマンションを勧められる事もあります・・・。
 
土地探しの話に戻りますが、理想の土地にすぐに巡り合えればよいのですが、これがなかなかそうはいきません。手ごろな土地が見つからない時は根気が必要となります。
条件を変え、別の地域を探したり、実際に歩き空地を見つけ、不動産屋さんにお願いして地主さんに直接コンタクトをとったり、思い切ってちょっと待ってみたり・・・そうすれば意外に良い物件が出ることもあります。
土地は高く売れるのであれば出来るだけ高く売りたいものです。残念ながら安くて良い土地というのは滅多にないものです。
不動産について熟知していて、依頼主さんに寄り添い、一緒に歩いて土地探しをしてくれて、ローンや資金の相談にも乗ってくれる不動産屋さんがいたら心強いですね。
あるいはローンや資金の相談もできて、土地探しもしてくれるファイナンシャルプランナーも強い味方です。
 
せっかく家づくりの相談に来て夢を語ってくれた方から「駅に近い建売を購入しました」とか「マンションを購入することにしました」と報告を受けると、本当にそれでよかったのかな・・・？と思ってしまいます。
そんな思いから、土地探しから関わる場合は設計者としても頼れる不動産屋さんやファイナンシャルプランナーと協働するようにしています。その不動産屋さんの社員は皆設計事務所勤務経験者です。ファイナンシャルプランナーは住宅建築会社の営業出身で、あらゆる銀行の融資に精通していて土地探しもできるのです。
 
駅から近い割に比較的安い物件は旗竿地で陽が当たりにくかったり、長い間売れなくて値下げされた土地は不整形だったりと、安い土地には何か『家を建てにくい』理由があります。でもそれは設計のアイデアで解決できる場合が多くあるものです。
土地探しから設計者として関わりを持っても設計料は同じです(「設計について」参照)。
希望の住宅は40坪必要だと思っていたけれど、無駄のない設計により35坪で済んだということもあります。小さく建てられれば建築費が抑えられその分庭が広くなったり、必要な土地が小さなもので済めば土地代を抑えることができます。
 
設計を依頼していただく場合は、ぜひ土地探しから相談してみてください。